Un investissement locatif fait partie des nombreuses possibilités pour investir son argent, mais il n'est pas toujours très simple d'évaluer la performance réelle d'une telle opération. Comme je parlerai plus tard de mes transactions immobilières, je commencerai par détailler de manière simple et à travers un exemple concret comment calculer le rendement d'un investissement locatif.
Pour commencer, il existe différents retours à un investissement lotcatif ! Il y a rendement brut, rendement net et rendement « net net ».
Le rendement brut: El rendimiento bruto: Le rendement brut: The gross return: Le rendement brut : El rendimiento bruto : Le rendement brut : Le rendement brut :
Très facile à calculer. Il s'agit de diviser 12 mois de loyer par le montant de l'achat du bien. Ainsi, nous obtenons le rendement annuel brut.
Exemple : Un appartement de 200000 euros, avec 15000 euros de frais de notaire et 800 euros de loyers donnera un rentabilité brute de (12*800)/(200000+15000)=4. Exemple : Un appartement de 200000 euros, avec 15000 euros de frais de notaire et 800 euros de loyers donnera un rendement brut de (12*800)/(200000+15000)=4. Example : An appartement of 200,000 euros, with 15,000 euros from frais de notaire and 800 euros from loyers, gives a gross return of (12*800)/(200,000+15,000)=4. Exemple : Un appartement de 200 000 euros, avec 15 000 euros de frais de notaire et 800 euros de loyers, donne un rendement brut de (12*800)/(200 000+15 000)=4. 46% Ejemplo : Un piso de 200000 euros, con 15000 euros de gastos de notaría y 800 euros de alquiler dará una rentabilidad bruta de (12*800)/(200000+15000)=4,46% 46% Example : A flat of 200,000 euros, with 15,000 euros of notary fees and 800 euros of rent will give a gross return of (12*800)/(200,000+15,000)=4. 46% Exemple : Un piso de 200000 euros, con 15000 euros de gastos de notaría y 800 euros de alquiler dará una rentabilidad bruta de (12*800)/(200000+15000)=4,46% 46% Example : A flat of 200 000 euros, avec 15 000 euros de frais de notaire et 800 euros de loyer donneront un rendement brut de (12*800)/(200 000+15 000)=4.46%
Le rendement net: El rendimiento neto: Le rendement net: The net return: Le rendement net : El rendimiento neto : Le rendement net : Le rendement net :
Le rendement net d'un investissement immobilier sert à obtenir le rendement réel en tenant compte de tous les frais lors de la location de l'appartement. Il faut donc déduire toutes les charges payées par le propriétaire dans le cadre de cet investissement : taxe foncière, gestion par une agence, vacances, entretien, assurance, assurance loyer impayé, syndic,…. La difficulté ici est d'évaluer la vacance par sortie de locataire, coût d'entretien, etc.
Exemple : en reprenant le même exemple que précédemment, nous faisons les estimations suivantes: Ejemplo : usando el mismo ejemplo que antes, hacemos las siguientes estimaciones: Example : in representing the same example as précédemment, nous faisons les estimations suivantes: Example : using the same example as before, we make the following estimates: Exemple : en reprenant le même exemple que précédemment, nous faisons les estimations suivantes : même exemple que précédemment, on fait les estimations suivantes :
Taxe foncière : 800 euros par an
Gestion d'agence : 750 euros par an
Vacances : 266 euros par an (1 mois tous les 3 ans)
Entretien : 1200 euros par an
Assurance : 150 euros par an
Assurance défaut de loyer : 200 euros par an
Syndic : 300 euros par an
On obtient donc un rendement net de (12*800-800-750-266-1200-150-200-300)/(200000+15000)=2. 76%
Le rendement net net: El rendimiento neto neto: Le rendement net net: The net net yield: Le rendement net net : El rendimiento neto neto : Le rendement net net : Le rendement net net :
Il s'agit simplement du rendement net après impôts. Évidemment, la situation est différente pour chacun, mais l'idée est de soustraire les impôts payés liés à cet investissement immobilier pour avoir une estimation finale.
Exemple : toujours à partir de l'exemple précédent, nous supposons que nous sommes dans la tranche des 40% et que nous déclarons cet investissement immobilier au micro-foncier (abattement de 30%), ce qui nous donne: (800*12-(800*12*30%))*40%= 2688 euros d'impots. Exemple : toujours à partir de l'exemple précédent, nous supposons que nous sommes dans la tranche des 40 % et que nous déclarons cet investissement immobilier au micro-foncier (abattement de 30 %), ce qui nous donne : (800*12- (800*12*30%))*40%= 2688 euros d'impôts.Example : Toujours à departing from the previous example, we supposons that we are dans la tranche des 40% et que nous déclarons cet investissement immobilier au micro-foncier (abattement de 30%), ce qui nous donne: (800*12- (800*12*30%))*40%= 2688 euros of imports. Exemple : Toujours à partir de l'exemple précédent, nous supposons que nous sommes dans la tranche des 40% et que nous déclarons cet investissement immobilier au micro-foncier (abattement de 30%), ce qui nous donne : (800*12- ( 800*12*30%))*40%= 2688 euros d'importations. Ejemplo : todavía del ejemplo anterior, asumimos que estamos en el tramo del 40% y que declaramos esta inversión inmobiliaria al micro-foncier (30% de reducción), lo que nos da: (800*12- (800*12 *30%))*40%= 2688 euros en impuestos. Exemple : todavía del ejemplo anterior, asumimos que estamos en el tramo del 40 % y que declaramos esta inversión inmobiliaria al micro-foncier (30 % de reducción), lo que nos da : (800*12- (800*12 *30 % ))*40%= 2688 euros en frais. Example : still from the previous example, we assume that we are in the 40% bracket and that we declare this real estate investment to the micro-foncier (30% reduction), which gives us: (800*12- (800*12 *30% ))*40%= 2688 euros in taxes. Exemple : toujours de l'exemple précédent, on suppose que l'on est dans la tranche des 40% et que l'on déclare cet investissement immobilier au micro-foncier (abattement de 30%), ce qui nous donne : (800*12- (800*12 *30% ))*40%= 2688 euros de taxes.
Le rendement net net est donc : (12*800-800-750-266-1200-150-200-300-2688)/(200 000+15 000)=1. 5%
Selon la définition donnée à la rentabilité d'un investissement locatif, on obtient des résultats très différents qui vont dans cet exemple du simple au triple. Il est donc très important de prendre en compte tous les paramètres avant d'avoir une idée assez précise de la valeur réelle du rendement locatif!