Investir dans des rentes représente une série d'avantages importants pour l'acheteur. Cette technique d'investissement est souvent méconnue, mal expliquée et, bien sûr, mal conseillée. Malgré l'attractivité de cet investissement, je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher d'un professionnel de ce secteur car, comme tout investissement, il comporte des risques qu'il faut savoir estimer.
Les cinq grands avantages liés à une stratégie d'investissement en rente sont :
La constitution d'un patrimoine sans apport substantiel et sans recours au financement bancaire La constitution d'une future retraite largement défiscalisée La constitution d'un patrimoine locatif à des conditions particulièrement avantageuses L'optimisation de votre situation fiscale actuelle et future L'opportunité de construire l'avenir de leurs enfantsEt un sixième avantage, s'abstenir d'âme sensible… renvoie aux spéculations sur l'espérance de vie prévue du vendeur. Rappelons que toute l'économie de l'assurance-vie repose sur ce même principe de spéculation autour de l'espérance de vie moyenne…. Parlons un peu plus en détail de ces six avantages :
Investir sans apport substantiel
Un acquéreur peut accéder au bien même si son apport est insuffisant à la discrétion du banquier. Il faut également rappeler que le versement d'une rente viagère n'impacte pas votre capacité à emprunter auprès du banquier puisque le crédit bancaire n'est pas utilisé.
A noter également que certains acquéreurs n'ont pas accès au financement bancaire : les personnes ayant subi une maladie grave doivent s'acquitter d'une surprime d'assurance importante….
Construire une retraite en franchise d'impôt
Nous conseillons à nos investisseurs de souscrire une ou plusieurs rentes occupées en vue de les revendre à l'échéance en rente libre.
Pourquoi un tel conseil? Quelques explications s'imposent…
Un viager occupé subit par définition une décote liée à la réservation du droit d'usage et de chambre réservé par le vendeur.
Cette décote, c'est-à-dire cette valorisation du droit d'usage et d'habitation, dépend du sexe et de l'âge du vendeur (entre autres).
La décote pour un homme qui veut vendre un viager occupé de 70 ans sera par exemple de 45 %.
Au terme de la rente, notre débiteur pourra revendre sa rente dans le cadre d'une rente libre.
Vous toucherez alors un bouquet ainsi qu'une rente bien supérieure à ce que vous avez payé puisque le bien est désormais libre d'occupation et éventuellement revalorisé.
Notre expérience au sein du réseau Kylia Viager montre que la franchise de la branche que recevra notre investisseur devenu vendeur sera bien supérieure à la somme de la branche qu'il aura versée ainsi que des annuités qu'il aura versées. La pension que vous toucherez éventuellement ne vous coûtera rien! Et en plus, cette rente viagère à partir de 69 ans bénéficiera d'une déduction fiscale de 70 %.
Créer un portefeuille locatif
Par le simple fait d'investir dans une rente occupée, vous devenez propriétaire d'un bien que vous pourrez, lorsqu'il sera disponible, soit habiter en résidence principale, soit en résidence secondaire ou encore le mettre en location.
Dans cette dernière hypothèse, le rendement brut devra être calculé non pas sur la valeur marchande (4% brut en moyenne) mais sur ce que vous avez effectivement payé, c'est-à-dire la valeur d'occupation, ce qui donne un rendement de 8% si la décote le taux d'occupation était de 50 % à l'acquisition.
Le rendement locatif serait en effet le double du rendement locatif dans le cadre d'une acquisition en pleine propriété!
Optimisez votre situation fiscale
Une rente, un revenu foncier ou une pension classique ne sont pas soumis au même régime fiscal.
En effet, la rente constitue l'une des rares niches fiscales qu'aucune loi de finances n'a encore supprimée ni même évoquée.
La rente viagère bénéficie d'une importante déduction fiscale :
70% après 69 ans, 60% entre 60 et 69 ans
Un autre intérêt fiscal pour l'acquéreur réside également dans la réduction de l'impôt sur la fortune que représente la jouissance réservée et la capitalisation du viager. Pour les sujets ISF, ils n'auront qu'à déclarer la valeur résiduelle du bien, après déduction de la capitalisation de la réserve de jouissance, et des rentes à verser, ce qui limite fortement l'assiette fiscale.
De plus, le vendeur qui s'est réservé la jouissance paiera la taxe d'habitation, une partie du foncier (c'est-à-dire la taxe sur les ordures ménagères), ainsi que toutes les charges supportées par un locataire. L'acquéreur ne supportera que le solde de la taxe foncière et des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, soit moins qu'un bailleur bénéficiaire en pleine propriété.
Ainsi, acquérir une vie bien remplie c
Construire un héritage pour vos enfants
L'exonération du droit de donation, de 100 000 € par enfant et 31 865 € par petit-enfant, permet de leur faire un nouveau don tous les 15 ans. En souscrivant une rente viagère pour chaque enfant ou petit-enfant, dès leur plus jeune âge, vous leur construisez un patrimoine immobilier pour leur entrée dans la vie active. Vous réalisez un placement à taux quasi nul (seule variante du viager indexé).
