Qu'est-ce qu'une SCPI Performance?
Les Sociétés d'Investissement Immobilier (SCPI) peuvent représenter une alternative intéressante au secteur immobilier.
Ce placement présente de nombreux avantages, mais aussi quelques inconvénients qu'il vaut mieux connaître avant de se lancer…
Investir dans une SCPI s'appelle un investissement rock/paper.
Il s'agit d'acheter des "morceaux" de biens immobiliers. Une société achète des biens immobiliers pour le compte de la SCPI (commerces, immeubles, etc.). Vous, en tant qu'investisseur, achetez des parts de cette SCPI.
Il existe 2 grandes sociétés d'investissement immobilier. La "taxe SCPI" pour réduire l'impôt en loi Scellier ou Duflot donne un rendement moindre. Le « retour SCPI » est plus intéressant. Parlons-en.
La SCPI Rendement vous permet de percevoir des loyers trimestriels. Au sein de ce type de SCPI, on distingue 2 types selon les investissements réalisés : les SCPI "classiques diversifiées" (bureaux et entrepôts) et les SCPI "murs de magasins" (magasins).
Les 6 avantages d'une SCPI performante
#1 : Performance SCPI vous donne accès au marché de l'immobilier commercial, généralement moins accessible aux personnes à faible revenu.
#2 – L'immobilier commercial est en moyenne plus rentable que l'immobilier résidentiel. Et ça peut aller jusqu'à 9 à 10% de rendement! C'est le seul produit d'épargne supérieur à 5% depuis 25 ans!
#3 – Le ticket d'entrée est très faible : vous pouvez acheter quelques parts d'une SCPI à partir de quelques milliers d'euros contre plusieurs dizaines de milliers d'euros pour un investissement "plein".
#4 – Il est possible d'acheter des parts de SCPI à crédit (cela vous sera proposé par la société de gestion lors de la signature du contrat)
#5 – Le gestionnaire qui s'occupe de tout : locataires, travaux, commercialisation…
#6 – Les SCPI de rendement sont à faible risque, car le risque est partagé entre tous les participants. De plus, un bon gestionnaire aura diversifié son patrimoine et les imprévus n'influenceront pas vos revenus.
Les 2 inconvénients des SCPI de performance
#1 – Les droits d'entrée en SCPI sont très élevés : 9 à 13% du capital investi. Et les frais de gestion sont de 10% du montant de la location.
#2 – Des impôts très lourds : impôt sur le revenu ET 15,5 % de cotisations sociales
Comment choisir ses performances SCPI?
Il existe plus d'une centaine de SCPI sur le marché, et toutes ne se valent pas. C'est pourquoi le choix est important! Procurez-vous 2 documents indispensables :
1) Le rapport annuel de performance de la SCPI
2) La newsletter trimestrielle
Vous pouvez vous rendre sur le site Best SCPI où vous les trouverez.
Avec ces 2 documents :
#1 – Assurez-vous que la société de gestion est sérieuse : Regardez dans le rapport annuel depuis combien de temps la société gère des SCPI et quels en sont les résultats.
Parce que c'est un vrai métier qui demande de savoir acheter, vendre, négocier, etc.
#2 – Attention à la taille : privilégier les SCPI dont la capitalisation est supérieure à 150 millions d'euros et éviter celles dont la capitalisation est trop faible.
#3 – Vérifiez la nature et la localisation des actifs qui composent la SCPI : des bureaux? magasins? Paris? ville de province dynamique?
#4 – Préférez les SCPI qui ont un taux d'occupation d'au moins 90%.
#5 – Les frais SCPI Watch Performance : Parce que c'est dans votre intérêt!
#6 – Penchez-vous également sur le « report à nouveau » : type de provision destinée à lisser la performance d'une année sur l'autre. Idéalement, vous devez inclure au moins 3 mois de distribution de loyer en réserve.
Si le patrimoine est suffisamment ancien pour nécessiter un entretien, la SCPI doit disposer d'au moins 4 à 6 % des loyers annuels en réserve pour les gros travaux.
#7 – Vérifiez les performances passées, même si elles ne prédisent pas les performances futures. Mais ils peuvent vous donner une idée de la tendance. Privilégier la stabilité.
#8 – Enfin, faites attention au « marché secondaire » : le marché de la revente.
Si vous souhaitez revendre vos parts de SCPI, la société de gestion doit avoir des repreneurs à vous proposer, car vous devrez passer par eux pour revendre.
Pour en être sûr, regardez dans la newsletter trimestrielle le nombre d'unités en attente de vente : cela devient intéressant pour vous si ce chiffre est inférieur à 1% de la capitalisation. Au-dessus de 2%, c'est discutable.
