Un bureau de crédit n'estime pas votre capacité d'emprunt comme vous le faites vous-même. Par exemple, les heures supplémentaires et les frais de déplacement ne sont pas pris en compte car ils ne sont pas permanents. Au final, un banquier pourrait considérer que votre taux d'endettement ne vous permet pas d'acheter le logement que vous souhaitez. Voici la liste des revenus pris en compte pour le calcul d'un prêt immobilier.
Revenu NON pris en compte par la banque
Tout ce qui n'est pas durable n'est pas retenu :
– Frais de déplacement : en théorie, ils ne représentent pas une indemnité, mais un remboursement. – Heures supplémentaires : elles sont ponctuelles, même si vous travaillez tous les jours. – Les primes exceptionnelles : bien qu'elles soient imposables, elles sont difficilement prises en compte tant qu'elles ne constituent pas un revenu spécifique.
Comment calculer son taux d'endettement?
Pour réussir à négocier un prêt hypothécaire auprès d'une banque ou de toute autre institution financière, vous devez connaître vos chances, ce qui signifie certainement savoir exactement ce que vous gagnez, mais aux yeux de la banque, pas aux vôtres.
Comment la banque calcule-t-elle vos revenus?
Vous calculerez la moyenne de votre revenu imposable, selon la période de l'année :
– Entre septembre et fin décembre : il sera basé sur votre dernier avis d'imposition et vos 3 dernières fiches de paie. – Entre janvier et fin mars : votre dernier avis d'imposition sera utilisé, vos 3 derniers bulletins de salaire, plus votre bulletin de salaire de décembre. – Entre avril et août : ce seront votre avis d'imposition et votre déclaration de revenus, plus vos 3 derniers bulletins de salaire.
Calcul du taux d'endettement
Il sera donc calculé comme suit : [(mensualités de crédit / revenus mensuels pris en compte par la banque] x 100 = taux d'endettement.
Exemple : si vous remboursez au total 300 € de divers crédits à la consommation, pour une assiette fiscale de 2 000 €, votre taux d'endettement sera de 15 % [(300 €/2 000 €)] x 100 = 15 %.
Les primes sont considérées comme des revenus
Ils seront pris en compte si le contrat de travail montre qu'ils sont accordés en continu, comme c'est le cas d'une prime de treizième mois, notez que les banques les plus pointilleuses feront la moyenne des primes perçues au cours des deux dernières années.
Comment calculer vos revenus lorsque vous travaillez à la commission?
Si votre salaire est composé d'un montant fixe plus une commission, gardez à l'esprit que la banque fera la moyenne de votre revenu net imposable sur les 3 dernières années, voir 4.
Ce qui signifie malheureusement qu'à moins de gagner un revenu élevé, une personne payée à la commission devra justifier d'au moins 3 ans de travail avant de pouvoir demander un prêt immobilier.
Conclusion sur le calcul du taux d'endettement par une banque
Désavantages
La banque considère que vous gagnez moins que ce que vous recevez réellement.
