A travers cet article, j'évoque un point sensible de votre projet : le financement de votre investissement. Cet enjeu est d'autant plus critique qu'il conditionnera la viabilité de votre projet et les risques à venir, soit en confortant votre choix d'avoir investi, soit en provoquant une source de stress considérable dans les années à venir si ce financement n'est pas réalisé. bien construit.
De l'argent à investir Pour réussir son investissement locatif, et plus encore dans un bien locatif, il faut revoir les fondamentaux, à savoir : pourquoi souhaitez-vous investir dans un bien locatif? Vous souhaitez générer des revenus locatifs immédiatement ou plus tard?… quels sont vos projets, le régime fiscal adopté lors de la déclaration des revenus locatifs futurs, votre stratégie gagnante? Le succès de votre investissement locatif suivra alors. Ce succès reposera en partie sur un plan de financement bien pensé et se traduira par une rentabilité élevée de votre projet.
Ce sont les points à discuter
1. La Banque
Financer rime souvent avec consulter une banque.
Démontrer votre capacité à bien gérer vos comptes, la stabilité de votre situation, expliquer et discuter de vos projets d'investissement locatif avec votre conseiller bancaire sont indispensables. Planifiez ensemble. La banque est associée à votre réussite future. La transparence et la confiance doivent régner entre vous et votre conseiller. C'est un contrat gagnant-gagnant qui doit être signé entre les deux parties. Chacun aura sa part de risque, ses obligations, sa rémunération et ses propres intérêts.
Aller vers la personne qui a le pouvoir de décision vous fera gagner un temps précieux. Idéalement, cet interlocuteur a également une expérience dans l'investissement immobilier, vous serez donc sûr de parler la même langue.
Dès maintenant, soyez précis : quel est le montant possible que vous serez autorisé à emprunter pour votre projet d'achat d'immeuble de rapport et sous quelles conditions?
2. Le couloir
Faire appel aux services d'un courtier pour obtenir du financement pour votre projet immobilier est une option à ne pas négliger. En mandatant un seul professionnel pour accompagner votre projet auprès de différents établissements bancaires, vous augmentez vos chances d'obtenir un financement.
Vous gagnerez du temps : fini les rendez-vous successifs auprès des établissements bancaires.
Votre courtier travaillera pour obtenir une décote sur les taux d'intérêt du crédit immobilier, renégociera si nécessaire d'autres prêts en cours (ce qui peut réduire votre taux d'endettement actuel), trouvera le montage financier le plus adapté à votre projet et à votre situation, et négociera également l'assurance de prêt Le courtier connaît mieux les directives des banques pour financer tel ou tel projet selon les objectifs des banques et les périodes de l'année.
Une fois sa mission remplie, le courtier vous mettra en relation avec l'établissement bancaire intéressé à financer votre projet. Se rendre chez un courtier qui sera rémunéré par l'établissement bancaire est une condition sine qua non.
3. Financez avec votre épargne
En fonction de votre situation économique et dans le cadre d'un investissement immobilier, acheter un bien (avec ou sans travaux) dans son intégralité sans recourir à un prêt en vue de la mise en location est une stratégie qui vous permettra de :
– générer des revenus locatifs importants, par rapport au financement par emprunt
– ne pas augmenter votre taux d'endettement
D'autre part, cela implique :
– pas de déduction des intérêts d'emprunt contractés sur vos revenus fonciers nets dans le cadre du régime fiscal actuel. Il est résumé ici.
– il n'y a aucun moyen de bénéficier de l'effet de levier.
Vous devrez prêter une main considérable à votre épargne pour constituer l'apport.
Votre taux marginal d'imposition est susceptible d'augmenter du fait des importants revenus locatifs générés. Attention à l'impact de la fiscalité, anticipez!
Quatre. finances à crédit
En fonction de votre situation économique et dans le cadre d'un investissement immobilier, acheter un bien (avec ou sans travaux) par le biais d'un prêt en vue de la location est une stratégie qui :
– générera des revenus locatifs modérés à faibles par rapport à un financement en espèces
– votre taux d'endettement va augmenter (cela pourrait vous limiter pour une future demande de prêt pour un second projet par exemple)
– Elle donnera droit à la déduction des intérêts des emprunts contractés sur le revenu net de votre bien dans le cadre du régime fiscal immobilier. Il est résumé ici.
– vous permettra de bénéficier de l'effet de levier
– idéalement vous ne puiserez pas dans votre épargne
La banque à laquelle vous présenterez votre plan de financement pourra vous demander d'investir davantage dans le projet en vous demandant de financer une partie du projet. Vous apporterez alors une contribution (la somme d'argent destinée à financer le projet pour lequel vous ne souhaitez pas emprunter). Plus votre contribution est élevée, moins vous bénéficierez de l'effet de levier et moins vous pourrez déduire d'intérêts d'emprunt sur vos revenus locatifs.
Un financement à 110% (100% pour le bien et 10% pour les frais annexes + frais de notaire) est plus difficile à obtenir car il vous faudra convaincre la banque que vous ne risquez pas plus qu'un achat avec apport. En revanche, pour l'investisseur, être financé à 110% est le Graal!
5. Quel type de crédit?
Les financements à crédit généralement utilisés pour un investissement dans un bien locatif sont :
– Crédit à taux fixe
Un taux fixe permet de connaître dès le départ toutes les modalités de remboursement du prêt consenti. Le montant des mensualités est connu à l'avance par l'emprunteur, invariable ou modulable (à la hausse ou à la baisse, à la demande de l'emprunteur selon ses possibilités).
La modulation et/ou le report des mensualités implique une variation de la durée de remboursement, du coût total des intérêts du prêt, etc. Les conditions de modification des mensualités sont décrites dans l'offre de prêt.
– Crédit à taux variable
Il existe plusieurs catégories de prêts à taux variable :
Le prêt « cap » : le taux cap est fixé au départ pour limiter la hausse ; le prêt dont les mensualités restent fixes et le prêt dont, en cas de baisse, la durée est raccourcie et en cas d'augmentation, elle est augmentée
– Dernier crédit
L'obtention d'un prêt immobilier in fine consiste à rembourser le capital emprunté à la fin du prêt. Associé à un contrat d'assurance nantie, ce prêt est idéal pour l'achat d'un bien à usage locatif. Les frais facturés sont généralement plus élevés. En échange, vous pouvez déduire plus d'intérêts. Les intérêts du prêt font partie des charges déductibles des revenus fonciers. Très souvent, elles vont presque compenser les recettes locatives (le loyer imposable du terrain devient nul) et les autres charges créent un déficit foncier imputable au loyer total. Pour les ménages à taux marginal d'imposition élevé, ce mode de financement est particulièrement à étudier.
De même, certains établissements bancaires proposeront de combiner toutes ces sources de financement qui seront activées en plusieurs périodes (contribution + crédit à taux fixe + crédit en amendes + crédit à taux variable).
Avant de signer des offres de prêt (quelque soit leur nature), étudier les conditions de remboursement anticipé vous permettra, le cas échéant, d'économiser quelques milliers d'euros.
6. Évaluez le montant de votre prêt
33 %. Ce chiffre ne doit pas vous être inconnu et bien des fois il conditionnera le montant éventuel de votre prêt.
33% est dans la grande majorité des cas le taux d'endettement raisonnable que la banque vous permettra d'envisager pour un prêt.
Ainsi, pour évaluer le montant de votre prêt, vous devez présenter à la banque un plan de financement qui ne vous fasse pas dépasser ces fameux 33 %.
Le taux d'endettement est calculé comme suit :
Ratio d'endettement = (paiement mensuel du prêt) × 100 ÷ (revenu net)
Ainsi, le montant maximum théorique de votre prêt sera calculé comme suit :
Montant maximum théorique = Durée en mois * ((revenu net *33%) – mensualité du prêt))
A noter : Ce montant est théorique car si vos revenus vous permettent de générer une allocation de subsistance importante, alors ces 33% peuvent être revus à la hausse.
7. Coûts connexes connexes
Il faut aussi tenir compte des surcoûts de votre projet.
Lorsque vous examinez les offres de prêt, pensez au taux effectif global. Cela comprendra le taux brut plus les dépenses suivantes :
– Assurance obligatoire (décès, incapacité de travail/invalidité) et facultative (perte d'emploi). Ces frais d'assurance sont considérables. La loi Lagarde permet désormais de s'adresser à un tiers assureur pour établir un contrat d'assurance avec les mêmes garanties que celles de la banque consultée. Il y a quelques milliers d'euros à économiser peut-être en pratiquant cette délégation d'assurance
– les frais d'ouverture et d'examen du dossier par la banque
– la garantie prêteur : prise d'hypothèque ou privilège du prêteur de fonds ou caution d'une société spécialisée. Les coûts sont sensiblement les mêmes mais différents selon les profils des projets. La banque peut vous imposer une solution plutôt qu'une autre.
– Pénalités éventuelles en cas de remboursement anticipé. Ils ne peuvent excéder 3 % du montant total emprunté. C'est à vous de négocier la suppression ou les conditions d'application.
8. Durée
La durée de votre plan de financement sera en adéquation avec votre stratégie et l'importance que vous accordez au free cash flow. Idéalement, n'envisagez que des investissements dans des immeubles locatifs dont le loyer génère des flux de trésorerie positifs.
Plus vous étalez le financement dans le temps, plus les mensualités sont faibles, plus vous vous rapprochez de l'autofinancement, plus vous aurez d'intérêts à déduire de vos revenus locatifs.
Selon le type de location envisagé, une durée de 20 ans (à définir) pour le financement du projet devrait vous permettre d'atteindre l'autofinancement.
9. La banque à nouveau
Une fois que vous avez préparé toutes ces étapes précédentes et reçu une proposition du courtier, retournez voir votre conseiller bancaire habituel pour recevoir et étudier votre offre de financement. A ce stade, votre objectif est de pouvoir comparer et sélectionner la meilleure offre de financement.
dix. Inspire Expire
Cette recherche de financement, qui débouchera sur la signature d'offres de prêt, risque de vous occuper un peu plus l'esprit que d'habitude. En fonction de votre projet et de votre profil, vous débuterez avec quelques avantages et/ou quelques inconvénients.
Motivez-vous et armez-vous de patience. Désormais, inspirez profondément par le nez… expirez par la bouche…!
Vous l'aurez compris : un plan de financement est une étape sérieuse à préparer, et aussi un des paramètres de votre réussite. N'oubliez pas que ce plan doit être flexible dans son fonctionnement dans le temps, correspondre à vos capacités de remboursement et intégrer l'impact futur de la fiscalité sur votre projet.
Alors, voici les points à comprendre et à sécuriser pour obtenir un financement. Et vous? Comment faites-vous?
